用房屋代管方式抵房屋初装费用的利弊

vivi Dingvivi Ding · 2021-12-16 11:29
房地产经纪公司按568元/平米将新房初装,然后用3年半时间的房租来抵押装修费用,要求签署房屋托管和初装合同。
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丁邱洁律师团队
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感谢提问,我是球球律师。 我很抱歉这么晚才回复你的问题。 我们先来赞美你的提问方式,我认为非常聪明,看到这个我就感觉我需要写论文,分析各方的优势劣势,最后得提出我的观点。你的这个提法非常精炼,也是读者中非常少见的,赞美这个好问题。 我们一一展开。 通常房地产经纪公司,它起到的是居间作用,一手与卖房者、也就是业主沟通,一手与租客或者是买家沟通,在中间撮合成交。撮合成交的过程,其实是一个买卖或租赁双方相互博弈的过程,虽然涉及到较为复杂的法律常识和条文,但由于房地产行业是标准化程度高、监管严格的行业,所以实际上,地产经济在撮合成交的过程当中,他起到更大的作用在于“促使双方完成交易、实现双方买和卖的目的(出租与承租的目的)”。 为什么在回答你的问题之前,我说了这么多看似无关的信息呢?我希望你能了解一些基础的法律原理。房产经纪公司原本是以撮合成交或者是房屋租赁为目的的,现在却干起“我来帮你装修,你将房子出租给我”的业务,亲自下场当了租客,所以,我们要了解,实际上你和房产经纪公司之间的关系是房屋租赁关系,你们签订的合同本质上是《房屋租赁合同》。这个租赁合同里面涉及到的条款是什么呢?我需要你把房屋长期“三年五年”这样租给我,且我是有权利进行装修改造的,并且长租合同里,你赋予我转手出租——也就是当二房东的权利。 风险来了——当你的二房东权利一旦赋予之后,意味着可能失控的开始,你原本可以跟市场直接交流,现在,你将这个权利转让给某个中介公司,你要为此承担的不确定的风险在于,一旦中介公司跟租客签订了一个远远超出你与中介公司签订的合同期限的话,纠纷来了。 我们日常接触到大量纠纷,关注的焦点是如何维护实际承租人的合法权益,实务中承租人真实弱势群体,二房东给予了超出权利范围的承诺、擅自调用本身就不具备的权利,这个时候,真正的房东却主张无门,收不到租金还落下一肚子气。甚至可能遇到一些租客采取继续占有房屋的情形。 这就是你非常关心的弊端。 接下来,我们来说说它的优势——这三年半你不需要去操心房子的装修,如果这个经纪公司运营管理得当,具有较好的商业思维和市场嗅觉,可能你的这个房子能够在他手上实现双赢,就是你也赚到了收益,他也获取了收益。租期届满,双方干干净净、清清爽爽的进行交割,他将他的租约关断,你能收回你的房屋。这个时候呢,你确实有种“我赚到了装修款,还获得了一部分的租金”的用户体验,情绪价值被拉满。 值得关注的一个要点是:包装修公司可能不是真正的地产经纪公司,跟你签订合同的主体是一个新设立的公司,或者是不具备风险承担能力的公司,这个时候你就该想想,你的房屋的使用权究竟会不会得到较好的行使,并且因此而获得充分的收益。 我们要知道,房屋的所有权、使用权、占有权啊,它有着不同的法律含义。虽然所有权涵盖了占有、使用、收益、处分的权利,但是当你的房屋的占有权跟使用权分离的时候,你就会发现,我想让我的房屋进入市场流转,咋这么困难?我的地盘我做不了主,呜呼哀哉。 说了这么多,是否有为你解惑呢?欢迎点赞、转发、评论。 祝福你喜乐安康,我是球球律师。
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2021-12-25 10:52