球球姐,能给我讲讲房产投资的逻辑吗?

财爷@丁邱洁法财税人团队财爷@丁邱洁法财税人团队 · 2022-06-08 06:57
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感谢提问,可以喊我球球律师。

由于我最近在备考注册会计师,

这是一篇财务兼具法律视角的解读。


投资性房地产的表述,广泛存在于各个领域。经济学有讲到,财务会计中也涉及。今天谈谈财务视角下的投资性房地产。投资性房地产的投资属性表现为,要么获取租金收益,要么通过增值赚差价,或两者兼具。


财务管理工作中,会计是核心,主要解决记账、核算、确认等工作。投资性房地产原本是常规企业资产确认与计量的细分领域,随着占比、重要性的日渐提升,单列为一个专题。

普通老百姓为何需理清原属于企业范畴的财务逻辑?若将家庭比作一个企业,梳理、规划资产现状,调整、优化资产配置,所需的知识体系与方法论,与企业经营管理几无二致。


一、如何分类?


  1. 持有房子(建筑物)


普通家庭里,自用房产是不动产,起资金池作用,沉淀资产、维护家庭财富的保值与增值。普通企业里,自用房产划归为固定资产,是企业运营管理的砝码,通常作为评估企业值多少钱、有多少偿债能力的重要指标。总的来说,持有+自用,不纳入投资性房地产范畴。


如果普通家庭或一般企业,将房产出租、获取收益,无疑,房子因此具备投资属性,计量与确认收益时,需划入投资性房地产范畴。


有没有非一般企业呢?譬如,房地产企业,自用属于固定资产,出租确认为“投资性房地产”,出品的产品是什么?这与卖包子、卖面包并无差异,都是卖货,房地产企业生产的产品是房子,通过销售赚取收益,尚未出售前,就是存货。多年前,普通家庭自建的小别墅或者筒子楼,符合审批手续的条件下,如果留一层自住,留一层出售,还有一层出租,这样的构成便接近“固定资产+投资性房地产+存货”模型。


2.持有地(土地使用权)


土地使用权究竟是什么?它是一项权利,看不清摸不着,以权证为载体,可辨认产权人,并能带来经济利益。


普通家庭或企业,自有自用土地使用权,未实际转化为货币形态,通常定义为无形资产。如出租获取收益,获得现金等价物,或作为中间商赚取土地使用权的转让差价,则属于投资性房地产。


同理,房地产企业自用或出租,与普通家庭或企业计量确认的逻辑相同。如果是自己开发的产品或持有并准备赚差价后转让的权属,仍属于存货。


持有土地使用权,与持有房子,逻辑基本相同。


3.不属于投资性房地产


形成一套逻辑后,往往陷入路径依赖,遇事便想套用模板。

除开1/2条,其余全属于非投资性房地产吗。也不尽然。正向列举不能穷尽时,常用“打补丁”的方式缩略。


二、何时才起算投资性房地产的投资收益?


  1. 出租的,从拿到租金之日起算
  2. 套利赚差价的,从停止自用、准备转让之日起算
  3. 其他。(暂不一一展开)


财会体系中,一些晦涩的专业词汇不在此展开,徒增理解难度,也与梳理逻辑的初衷有悖。


三、投资性房地产的成本(后续支出)有哪些?


1、资本化支出:改扩建、装潢、装修费用。这几类归属于资本的逻辑是,将支付使用在这三

块,通常能拉升产品价值,溢价之处,便产生更多收益回报。投资回报模型稳固。

2、费用化支出:日常维护支出。就好比买了一把扫帚清理房子。产生费用,未有实质收益。


四、梳理清楚投资性房地产的会计逻辑后,如何学以致用?


以家庭资产配置与财富管理着手,具备清晰的计量思路,可以减少资产配置踩坑频次。具体而言,以计划投资一套房产为例,从一开始便应理清:是自用,作为不动产/无形资产,还是获取租金收益、作为投资性房地产,或者是纯粹套利、赚取差价为目标?认清这一点后,便是如何避开雷区,也就是哪些投资性房地产可以购买,哪些不能购买,哪些存在法律风险,哪些不能满足获取财务收益。


同理,虽资本化支出与费用化支出只用寥寥数语,但背后逻辑也显而易见,针对投资性房地产进行的改造,究竟哪些是属于茅台型投入、哪些属于普通老白干型消费,日常家庭生活或企业管理中,哪些是必要性、成长性支出,哪些是不必要的资源浪费呢?


祝你喜乐安康,欢迎点赞、评论、转发。

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2022-06-08 07:04