最近准备入手一套小产权房,能帮忙分析吗?

彩虹姐姐🌈彩虹姐姐🌈 · 2022-06-02 23:43
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丁邱洁律师团队
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感谢提问。可以喊我球球律师。

这是我们年初写的文章,或可给你参考。


1、小产权房是什么?

有绿本、无绿本的违法建筑,习惯性称作小产权房。权利人可以是个人或集体。

房子归谁所有?有绿本,则以绿本权证上载明的权利人为实际权利人,无绿本,未明确权属登记,需先确权。以深圳市场为例,9成小产权房,在进行城市更新(“旧改”)时,需要走“确权流程”。


2、小产权房可以交易吗?

律师不能为非法行为见证。小产权买卖是非法行为,律师不可参与见证。

小产权房如果进行交易,出现纠纷,法院一般不受理,该类案件属于非法确权。即便受理,通常会驳回诉讼请求。


3、为什么不投资小产权房?

财务视角:

获取租金收益:小产权房的租金收益是否能跑赢周边住宅?需结合数据仔细分析。

获取所有权:不同于红本商品房,法律并未给予小产权房同等权利。仅保护占有权。

获取拆迁收益:以深圳9成无权属登记的小产权房为例。如面临城市更新(旧改拆迁)


风险控制视角:

①确权流程:实际控制人申报权利→股份合作公司与社区居委会核查确认、报街道办→街道办公示权属→街道办认定权属。共计4个流程。每个流程里,涉及人多、窗口多。仅在确权端,道德风险丛生。


②具体而言:

证载权利人为何出售?

若为个人产权,个人出售,实务中常由于急需钱,可能涉赌、车、毒。一旦遭遇资金断裂,卖房求生。证载权利人出售房产后,开发商确定回迁归属前,买受人是否能顺利实现权利交割?眼见拆迁在即,房屋预期增值空间较大,买家还没捂热,原卖家可能要求与买家分成、毁约、补偿甚至不退还房款,便要求股份公司(村委)确权给自己。利益纠葛之下,不够强势买受人实际无能为力,拆迁沦为幻影。

若为村集体建设、村名义出售,比起原村民个人出售更稳妥。深圳司法实务中,出现跳票违约的纠纷,仅有一家村委提起过确认合同无效之诉。


对无绿本的小产权房,律师见证又不为法律认可,如何确权?村委是否会为个人确权?不确定性丛生。而财务收益有限,仅有租金可得。投资逻辑缺陷重重。


4、回迁房能买吗?

财务视角:回迁房占用资金量大,无交易税费,不占用购房资格,具有一定投资属性。

风险控制视角:如遇被查封,回迁房建设完工前,只可查封“回迁权益”,该权益人为“拆迁补偿协议的权益人”。法律风险相对可控。不确定性为:回迁房从签字、确权、建成、交付,周期长,不确定性大。以小博大买资格买指标,也待优化。


不考虑小产权房的历史、过去,不探讨存在在是否合理、是否必要,仅从资产配置的逻辑推演,即便无法正常购买红本住宅,仍不建议盲目进入小产权房市场,买时压力小、卖时麻烦多、拆迁更是难。


祝福你喜乐安康。

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2022-06-02 23:46