感谢提问。可以喊我球球律师。

这是我们年初写的文章，或可给你参考。

1、小产权房是什么？

有绿本、无绿本的违法建筑，习惯性称作小产权房。权利人可以是个人或集体。

房子归谁所有？有绿本，则以绿本权证上载明的权利人为实际权利人，无绿本，未明确权属登记，需先确权。以深圳市场为例，9成小产权房，在进行城市更新（“旧改”）时，需要走“确权流程”。

2、小产权房可以交易吗？

律师不能为非法行为见证。小产权买卖是非法行为，律师不可参与见证。

小产权房如果进行交易，出现纠纷，法院一般不受理，该类案件属于非法确权。即便受理，通常会驳回诉讼请求。

3、为什么不投资小产权房？

财务视角：

获取租金收益：小产权房的租金收益是否能跑赢周边住宅？需结合数据仔细分析。

获取所有权：不同于红本商品房，法律并未给予小产权房同等权利。仅保护占有权。

获取拆迁收益：以深圳9成无权属登记的小产权房为例。如面临城市更新（旧改拆迁）

风险控制视角：

①确权流程：实际控制人申报权利→股份合作公司与社区居委会核查确认、报街道办→街道办公示权属→街道办认定权属。共计4个流程。每个流程里，涉及人多、窗口多。仅在确权端，道德风险丛生。

②具体而言：

证载权利人为何出售？

若为个人产权，个人出售，实务中常由于急需钱，可能涉赌、车、毒。一旦遭遇资金断裂，卖房求生。证载权利人出售房产后，开发商确定回迁归属前，买受人是否能顺利实现权利交割？眼见拆迁在即，房屋预期增值空间较大，买家还没捂热，原卖家可能要求与买家分成、毁约、补偿甚至不退还房款，便要求股份公司（村委）确权给自己。利益纠葛之下，不够强势买受人实际无能为力，拆迁沦为幻影。

若为村集体建设、村名义出售，比起原村民个人出售更稳妥。深圳司法实务中，出现跳票违约的纠纷，仅有一家村委提起过确认合同无效之诉。

对无绿本的小产权房，律师见证又不为法律认可，如何确权？村委是否会为个人确权？不确定性丛生。而财务收益有限，仅有租金可得。投资逻辑缺陷重重。

4、回迁房能买吗？

财务视角：回迁房占用资金量大，无交易税费，不占用购房资格，具有一定投资属性。

风险控制视角：如遇被查封，回迁房建设完工前，只可查封“回迁权益”，该权益人为“拆迁补偿协议的权益人”。法律风险相对可控。不确定性为：回迁房从签字、确权、建成、交付，周期长，不确定性大。以小博大买资格买指标，也待优化。

不考虑小产权房的历史、过去，不探讨存在在是否合理、是否必要，仅从资产配置的逻辑推演，即便无法正常购买红本住宅，仍不建议盲目进入小产权房市场，买时压力小、卖时麻烦多、拆迁更是难。

祝福你喜乐安康。

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