要离婚,怎么分房子?

彩虹姐姐🌈@丁邱洁法财税人团队彩虹姐姐🌈@丁邱洁法财税人团队 · 2021-12-15 20:42
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感谢提问。可以喊我球球律师。 3.2、房产的离婚分割 房产作为资产的属性里,我共列了29个要点,这29个要点每一项都很关键。原因也很简单,房产在现实社会里单价高、影响力大、是资产中的战斗机。这样的资产,确实非常有必要特别关注。 3.2.1、房屋基本概况 1、 基础信息: ● 购买信息:什么人、在哪一年,买了哪一类房产,是否有房产证(房屋所有权证)? ● 房子有很多种类型,房屋持有或者占有情况如何? ● 房子有没有购房合同,有没有契税发票? ● 购买的时间:由谁在某年某月某日出售的房屋? ● 房子坐落在什么地方,有多大的面积? 这些内容通常都需要在房产分割时把信息明确下来。 2、 所有权归属: 该房子是否取得了房屋所有权证。如果取得了房屋所有权证,需要提供房产证号、房屋所有权所有人,房本登记的信息相关文书以及房屋所有权证书的原件是由谁持有? 房产证上显示的共有信息是按份共有,男方占多少,女方占多少,还是共同共有(男女双方所占的份额是一样的)? 如果没有取得房屋所有权证,提供购房合同、契税发票等购房手续、包括转账支付的凭证、房屋还贷的记录?有些房子没有房屋所有权证,基于房子处于抵押状态,但更大的可能是这个房子就是没有红本的商品房,看下一条的具体展开。 3、 种类: 房屋究竟有哪些种类?【一手商品房、二手商品房房、已购的公有住房、经济适用房、城市公有住房、宅基地房屋等】。 这些分类并不能涵盖市面上所有房屋的种类,比如,通常市面上所讲的小产权房,有居住属性,但没有商品属性。也就是小产权房是禁止买卖的、流通是违法的。但是为什么会有人以各种各样的名义买卖呢?热钱无处安放、有逐利空间是本质。小产权房具有占有使用权,但它不具备商品房的所有权属性。绿本房、军产房、村委房、集体房,概念五花八门,大都有占有使用权、没有所有权,属于核心功能被阉割的房产。自然而然,分割的是占有使用权——归谁用、用多久、能否租、租多少、租金怎么分配? 4、 房款支付情况: ➢ 房款是否支付完毕,是否要存在抵押。要跟大家明确几个知识点: ➢ 婚前支付了多少钱? ➢ 婚后支付了多少钱? ➢ 由谁支付? ➢ 支付的时候房本上是谁的名字? ➢ 这些是要考虑的。 如果有商业贷款,一般包括: 首付款付了多少,贷款贷了多少,有没有还清、已经还了多少贷款?还有多少没有结清?已经还贷了多少年、还剩几个月?主贷款人是谁?贷款的银行是哪家?贷款期限多久? 对于婚前已还的贷款,婚后已还贷款、剩余的银行贷款本金有多少钱,利息有多少钱,也全部要弄清。如果不是商业贷款,也要按照这样的逻辑,理清是否存在抵押贷款或其他贷款的情形。 5、 房屋状态: 目前是否处于出租的状态,租金是多少钱?支付的方式是怎样?有没有转手(也就是二房东转租)?自住的状态还是空置的状态?都要捋清楚,才能够做分割。 3.2.2、房屋价值 房屋价值怎么定?这是极为常见的法律咨询,通常会有一个现实痛点。 以深圳的房子为例,比方客户来委托我们打一个离婚官司,涉及房产分割,但双方协商后仍不能确定现值,那么究竟怎么分、分多少、谁拿钱谁得房子?但房子究竟如何定价、估值?当然如果双方能对房子的价值确定一个价格,再协商分割,这是最简单的。说起来简单,做起来困难。毕竟一旦产生离婚纠纷,两个人不信任,从夫妻变成陌路。对于房子这类价格比较大的商品进行分割时,一个向左一个向右,太正常不过。 如果双方不能协商一致,一般会有几种处理情况: ✧ 请专业的评估机构评估,价格一般不会有太大出入 ✧ 参照房屋管理行政机关的价格(如深圳的政府指导价) 可能对于你现在实际的评估,或者是说房管局的备案价,或者评估机构都不能达成一致,由法院摇珠是通过摇号的形式,确定究竟由哪家机构评估、委托该机构评估房子的价值将作为最终的分割价值。这个过程里,经常会有一些法律人一不小心踩坑,为了提高房子的估值,采用了一些非常规的方式方法拉升估值获取更大收益 一旦确定房屋的价值,紧接着需要明确房子的分配方案。 如果主张取得所有权的一方,需要考虑是否补偿对方、要补多少钱?这些钱要如何支付?不主张所有权的一方,同意给对方付多少折价款?这个钱要怎么付?出售的话、同意多少钱出售,并且要求什么时候将这笔钱支付到哪个账户上?这些都是我们在制定分配方案时需要考虑的。 对于房产来讲,已经有红本在手的和还有贷款未结清的,两种情况的处理完全不一样。还有贷款的话,需要银行配合办理贷款合同的变更手续。银行通常不会配合办理贷款合同的变更,要求优先结清产证人名下房产所有的款项,赎回房本后,由分割后的所有权人选择是否再抵押、确定新的抵押方式和流程。抵押权人会重新走审批贷款流程。 公证离婚协议:如果房子本身是红本在手的,要如何约定呢?产权是现在房本上人的名字,要把它变更到对方的名字。就要办理登记手续,办理登记手续要带上生效的离婚协议。离婚协议中的房产分割事项需要公证。经过公证处公证的离婚协议,再由房屋被分割的实际所有权人前往第三方房屋过户机构登记过户。 这些,都是基本常识,也就是列明的注意事项。 希望能帮到你。祝福喜乐安康。 我是球球律师,在大湾区,用法律商业思维,点亮1000+企业&数万普通人。
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2021-12-15 20:47
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