公募REITs有哪些特征?

QN_启楠QN_启楠 · 2021-11-12 15:38
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冰河洗剑
金融行业从业10年,资深投资经理。曾在国内Top 券商研究所担任行业研究员,新财富分析师
首先,REITs可以说是一个舶来品,它的全称是real estate investment trust,也就是不动产投资信托基金,REITs是向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并向投资者分配投资收益的一种投资基金。 (定义来源:上交所基础设施公募REITs专栏http://edu.sse.com.cn/REITS/)   REITs发源于美国,截止去年底的美国市场规模大概有1.25万亿美元,全球市场规模超过2万亿美元,REITs从1960年代诞生以来,总体呈现快速增长态势,但因为REITs的表现是与底层所投的房地产资产表现息息相关的,所以在08年次贷危机和20年疫情期间REITs表现和规模都受到了比较大的冲击,同时在房地产市场回暖的时候也是投资REITs的好时机(从历史表现来看,在扩张初期和中期配置REITs表现最好)。   海外市场REITs的特征: 1. 权益型的REITs占比最大; 2. REITs的资产类型也是丰富多样的:包括基础设施类、零售类、住宅类、工业类、数据中心、医疗、办公楼、仓储等,在美国市场占比较大的是零售类(权重占比17%)和基础设施类。 3. 从2001年到现在,美国REITs的年化收益率达10.6%,但波动较大。除中国香港外,REITs的表现好于当地股票市场。从基础资产类型来看,拉长来看,基础设施类、数据中心、仓储REITs表现最好(15%+),其次是工业、住宅、医疗(10%+)、零售是8%+,表现最差的是酒店、林业。   二、中国公募REITs发展历程 我们来回顾下我国公募reits的发展历程,2005年越秀集团发行以国内物业设立的REITs在港交所挂牌上市; 2007年6月,央行联合住建部等部门召开会议,认为应按照“试点与立法平行推进”的原则推进REITs; 2009年8月,央行和银监会发布《房地产集合投资信托业务试点管理办法》, 提出REITs将被两家监管机构共同监管; 2015年6月,第一只真正的公募REITs产品鹏华前海万科REITs发行; 2020年4月,证监会、发改委颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着正式启动REITS试点; 原文链接:http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/zjhxwfb/xwdd/202004/t20200430_374845.html 2020年8月,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》; 2021年证监会、沪深交易所、中证协、中基协跟进出台了相关业务指引与办法的正式稿,为基建公募REITs发行提供了政策支持; 2021年6月,首批基础设施公募REITs正式发行。 2021年7月,国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》, 保障性租赁住房纳入标的范围。   这里划重点,其实在这次首批基础设施公募REITs发行前,之前的那单万科前海的公募REITs只是试水,之前在大陆市场发行的是类REITs产品,就是交易的载体是资产支持证券而不是公募基金,在流动性方面受到比较大的限制,类REITs产品从2014年5月中信证券首单发行“中信启航专项资产管理计划”之后,截止去年底,大概发行的规模已经超过1700亿元。   三、中国公募REITs特征 1. 投资标的限制: 划重点,我国的公募REITs的投资标的限制为基础设施项目。 2.项目资产要求:基础设施项目权属清晰、资产范围明确;土地使用依法合规;基础设施项目具有可转让性;项目运营时间原则上不低于3年、项目现金流投资回报良好,近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正、项目收益持续稳定且来源合理分散、预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%;首次发行基础设施REITs的项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元;发起人(原始权益人)具有较强扩募能力;项目各参与方无重大违法违规记录等。 3.交易结构:采用“公募基金+基础设施资产支持证券(ABS)”的模式 80%以上基金资产持有基础设施ABS全部份额(不要求单一ABS),基础设施ABS持有基础设施项目公司全部股权,其余资金投向利率债、AAA信用债或货币市场工具。采取封闭式运作,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配利润的90%。 4.类型:权益型资产,不设票面利率 5.市场主要投资者: 主要分为原始权益人(及关联方)、机构投资者和个人投资者,首批9单基础设施公募REITs以原始权益人支持和机构投资者(主要包括券商、保险资管、银行理财等)为主。 6.发行方式: 类似股票IPO打新,分为战略配售、网下询价和网上认购三个步骤。 7.资产估值: 基础设施项目评估原则上以收益法作为主要估价方法。资产评估机构对基础设施项目每年至少进行1次评估。 8.税收政策: 财政部、国家税务总局于2008年发布的《关于企业所得税若干优惠
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2021-11-12 15:46
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